Decretos de vivienda: Fedea avisa del impacto en alquileres

El impacto de los decretos en el mercado del alquiler

Los decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros el 6 de octubre siguen generando análisis sobre sus efectos en el mercado residencial. Según el estudio publicado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) y firmado por los académicos Fernando Pinto y Santiago Calvo, las medidas aprobadas de espaldas al Pleno del Congreso de los Diputados provocan una contracción de la oferta y un endurecimiento en la selección de inquilinos.

La limitación de las subidas en los precios sitúa los topes en el 2% o en el 0%, dependiendo de si la renta se encuentra por encima o por debajo del índice de referencia del Ministerio de Vivienda. Con una inflación situada por encima del 3%, esto se traduce en una reducción real de la renta de entre el 1% y el 2% por actualización, y de entre el 2,9% y el 3,8% en las rentas congeladas. Los autores del informe señalan que esta transferencia a los inquilinos actuales genera un efecto perjudicial para los futuros arrendatarios, obligando a los propietarios a imponer rentas iniciales más altas en los nuevos contratos.

Subvenciones y préstamos a tipo cero

El análisis también revisa el diseño de los préstamos de hasta 50.000 euros para la compra de la primera vivienda a tipo cero. Los académicos apuntan a un elemento de subvención muy elevado debido al período de carencia, que podrá alcanzar la totalidad de la duración de la hipoteca con un máximo de 30 años y un plazo de reembolso de diez años adicionales.

Contando con un coste de financiación del 3,5%, la devolución estimada sería de apenas el 30% de lo prestado si se descuenta la inflación prevista para las próximas cuatro décadas. Si se agota la dotación total de la línea gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) de 10.000 millones de euros, la subvención equivalente rondaría los 7.000 millones de euros.

Castigo fiscal y deducciones para propietarios

Las medidas fiscales introducidas también presentan complicaciones para los arrendadores. Cada cambio de tramo altera el porcentaje de reducción aplicable a todo el rendimiento, creando regiones dominadas en las que subir el precio del alquiler reduce la renta neta del propietario. Como consecuencia esperable, Fedea avanza una acumulación de contratos congelados o con rebajas superiores al 5%. Esto genera una enorme complejidad de gestión para la Agencia Tributaria y un incentivo a la informalidad si los rendimientos no se declaran.

El análisis también señala que la indemnización media para los propietarios en determinados supuestos ascendería a 15.500 euros.