Vivienda: el Gobierno prohíbe a fondos buitre comprar bajo el 70%

Qué ha pasado

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado un nuevo decreto ley que restringe la compra de viviendas por parte de los llamados fondos buitre y otras entidades dedicadas a la adquisición masiva de activos inmobiliarios. En concreto, estas sociedades tienen prohibido adquirir inmuebles residenciales cuando la operación se realice de forma gratuita o por un precio inferior al 70% de su valor de mercado. La medida afecta tanto a viviendas ya construidas como a promociones de obra nueva terminadas que dispongan de cédula de habitabilidad.

La restricción estará en vigor hasta el 31 de diciembre de 2028. No obstante, el texto contempla varias excepciones. Quedan fuera de la prohibición las compras destinadas a ampliar el parque de vivienda social o asequible, siempre que los pisos se destinen a ese fin durante un plazo mínimo de cinco años. Tampoco se aplica a las adquisiciones para residencias de mayores, alojamientos para colectivos vulnerables gestionados por entidades del tercer sector o recursos de atención a víctimas de violencia de género. Asimismo, las entidades que se adhieran a un Código de Buenas Prácticas pactado con la Administración pueden seguir operando.

El decreto también incluye medidas en materia de desahucios, prolongando hasta el 31 de diciembre de 2030 la prohibición de desalojar a personas en situación de vulnerabilidad económica que carezcan de alternativa habitacional cuando el demandante sea una entidad dedicada a comprar hipotecas impagadas a precios muy inferiores al de mercado. Además, si una comunidad autónoma no ofrece una alternativa habitacional al afectado, la administración autonómica deberá asumir el pago de la deuda pendiente en un plazo máximo de dos meses para frenar el lanzamiento.

Por qué ha pasado

La norma responde al intento del Ejecutivo de frenar la crisis de vivienda y acotar las operaciones de carácter puramente especulativo. Los intentos anteriores promovidos por partidos como Sumar no prosperaron en el Parlamento al carecer de una definición jurídica sólida que delimitara con precisión a las entidades afectadas sin perjudicar al mercado ordinario. Para superar ese escollo legal y pasar un examen de proporcionalidad constitucional, el texto aprobado vincula la prohibición al descuento aplicado en la transacción, fijando el umbral en ese 70% del valor de tasación.

Qué significa para el inversor

Para el inversor particular que opera en bolsa o fondos inmobiliarios, este tipo de intervenciones regulatorias introducen un marco de mayor fricción jurídica en el sector del ladrillo. Las restricciones limitan las estrategias basadas en la adquisición de carteras deterioradas o activos con grandes descuentos en el mercado español. Esto suele implicar un cambio en los modelos de negocio de las grandes socimis y fondos especializados, obligándoles a redirigir capital hacia la obra nueva convencional o hacia fórmulas colaborativas con la administración pública que cumplan con los códigos de buenas prácticas exigidos.

Lo que falta por saber

El pleno extraordinario del Congreso que se celebrará el próximo viernes deberá decidir sobre la convalidación del decreto ley publicado en el BOE.