CaixaBank pide construir más vivienda porque hay financiación

Resultados y el problema del suelo

El consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, ha señalado durante la presentación de resultados de la entidad que el sector financiero cuenta con recursos de sobra para conceder préstamos destinados a la compra de pisos. Hasta el mes de septiembre, el banco ha obtenido un beneficio neto de 4.962 millones de euros, lo que supone un incremento del 12,9% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior gracias al crecimiento del negocio. Sin embargo, la atención de la rueda de prensa celebrada en Valencia se ha desviado hacia la situación del mercado de la vivienda en España.

El directivo ha afirmado que el problema no radica en la escasez de dinero para prestar, sino en la falta de liberalización de suelo. Según los datos aportados, los niveles actuales de construcción rondan los 100.000 nuevos pisos anuales, mientras que la creación de nuevos hogares duplica prácticamente esa cifra. Ante este desajuste entre la oferta y la demanda, el Banco de España ha cifrado el déficit acumulado de viviendas desde la pandemia en una horquilla de entre 800.000 y un millón de unidades.

El contexto del mercado hipotecario

La evolución del mercado inmobiliario y de las hipotecas ha estado marcada en los últimos años por los cambios en la política monetaria. Tras una etapa de tipos de interés más bajos, los bancos centrales han modificado sus posturas para contener las presiones inflacionarias derivadas de situaciones como el conflicto en Irán. Esta escalada de precios y el encarecimiento del dinero han provocado que el precio de la vivienda suba de media un 12% en España.

En este escenario de alta competencia, el consejero delegado de CaixaBank ha apuntado que la entidad ha crecido en 17 puntos de cuota de mercado en el segmento hipotecario en lo que va de año, registrando un aumento en su producción hipotecaria en torno al 7%, frente al 5% del conjunto del mercado. Otras entidades del sector, como Sabadell o BBVA, han señalado paralelamente que observan una desaceleración en la demanda de nuevas hipotecas debido a los precios actuales y a la falta de oferta disponible.

Cómo funciona el crédito y la oferta

Para entender el mecanismo que rige el mercado inmobiliario, resulta útil observar la relación entre los tipos de interés que fija el Banco Central Europeo (BCE) y el coste final que paga un particular al firmar una hipoteca a tipo fijo, aquella en la que la cuota mensual no cambia durante toda la vida del préstamo. Cuando el BCE modifica los tipos de interés oficiales -situados recientemente en el 2,5%-, las entidades financieras ajustan el precio de sus préstamos basándose en el riesgo y en el coste de captar fondos.

En España, el sector bancario ofrece actualmente condiciones competitivas dentro del marco europeo. Gortázar ha recordado que el país cuenta con las segundas hipotecas más baratas de la Eurozona a tipo fijo, con una media del 2,76%, muy por debajo del 4% registrado en países como Alemania. No obstante, cuando los precios de los inmuebles suben por encima del 12% y las rentas de las familias tienen un límite claro, la capacidad de endeudamiento de los compradores se reduce, lo que frena de manera natural el volumen de operaciones.

Datos clave del sector

• Beneficio neto de CaixaBank hasta septiembre: 4.962 millones de euros, un 12,9% más interanual.
• Incremento medio del precio de la vivienda: 12%.
• Déficit estimado de viviendas desde la pandemia: entre 800.000 y un millón de unidades.
• Tipo de interés medio en hipotecas fijas en España: 2,76% frente al 4% de Alemania.
• Tipo de interés oficial fijado por el BCE: 2,5%.

Implicaciones para el inversor y la economía

Para un inversor particular o una empresa con exposición al sector inmobiliario y bancario, la situación actual dibuja un panorama de cautela. Por un lado, las entidades financieras mantienen márgenes de beneficio sólidos y una producción de hipotecas que, aunque se desacelera, sigue creciendo por encima de la media del mercado. Por otro lado, la persistencia de un desajuste profundo entre la oferta de obra nueva y la demanda real de vivienda mantiene la presión sobre los precios.

Las ayudas públicas directas a la compra, como los avales destinados a los jóvenes, pueden generar un efecto de presión alcista sobre los precios si no se acompañan de medidas estructurales destinadas a ampliar el parque de viviendas disponible. Los analistas del sector coinciden en señalar que cualquier variación futura dependerá de la evolución de la inflación y de las decisiones que adopte el Banco Central Europeo sobre el precio del dinero.

Escenarios de futuro y próximas decisiones

El rumbo del mercado depende ahora de varios factores interconectados. El primer escenario contempla que el Banco Central Europeo cumpla con las previsiones del mercado y ejecute nuevas subidas de tipos de interés, situándolos entre el 3% y el 3,25% para frenar la inflación. El consejero delegado de CaixaBank ha apuntado que ve casi garantizada al menos una subida más y probablemente dos adicionales.

Un segundo escenario dependerá de la reacción de la economía real: si se produce una tensión adicional en los mercados financieros o un frenazo claro en el crecimiento económico general, estas subidas previstas podrían moderarse o detenerse. De este equilibrio entre la política monetaria de Fráncfort y la capacidad de las administraciones para agilizar la tramitación de suelo dependerá el ritmo de la construcción en los próximos trimestres.